他一言不发，仿佛那些琐碎细节比任何工程数据都更值得铭记。
直到项目负责人离开去接电话，场地一时清静下来，他才低声开口：“你昨晚……没睡好啊？”
夏知遥正翻着图纸的手顿了顿，动作极轻，她没有抬头，声音也淡得像刚掠过的一阵风：“还行。”
她不愿多说，他也没再追问。
绕了一整圈，四个人走在偌大的空地上，夏知遥停在图纸前，视线扫过那块标注为“娱乐分区”的轮廓，语气沉稳：“这一块是主题乐园加all，做复合型开发？”
“对。”周越点头，“沉浸式体验为引流，商业闭环做变现支撑。”
“单做主题乐园太重。”她眉头微皱，“投资大、现金流压力大，单体乐园从建设到回本至少五年周期起步，没有配套all托底根本撑不住。”
“所以从立项开始我们就排除了纯乐园的结构。”周越看了她一眼，目光沉静，“all是主资产，乐园只是场景化补充，配套餐饮、零售、演艺、亲子娱教，全是高频刚需，主打组合效率。”
夏知遥轻轻点头，目光落在北侧图纸上标注为“b馆”的区域：“后续运营是走自营，还是引外部ip？”
“ip引入。我们已经跟国内某头部动漫厂牌谈得差不多了，目前是排他协议框架。”他语气平静，“ip本身自带流量，对融资、招商和前期预售都有拉动。”
“文娱部分别拉得太满。”她点出要害，“现在影院、剧场、亲子类全在走下坡路，坪效持续下滑。”
“文娱只是气氛组，不做收入主力。”他接得很快，“all核心业态放在生活方式集合：头部餐饮、运动旗舰店、泛零售、大健康。文化体验只占一层，控在15以下。”
夏知遥沉吟半秒，目光越过围挡边缘的塔吊，“这块不是核心商圈，人流要靠导入，地铁什么时候通车？”
“两年后。”周越答，“这点我们测算过，是赌点之一。这块在市政规划里属于换乘枢纽，地铁和高铁都在两公里内，还有一整片棚改、旧工业片区同步推进。五年后能成一个完整客群圈。”
她微微点头，声音依旧理性：“但新区最大的问题是空心化。人来得了，留不下，就成了白天热夜里凉，消费闭环还是破的。”
“所以加了长租、公寓、共享办公。不是等人来，是把人留下。”
夏知遥看他一眼，终于道：“你是真的想做。”
“嗯。”
她翻着资料，“怎么回本？”
“all先做重仓，锁定头部租户，走底价+反向投资。pe给了回报要求。”
“多少？”
“12，税后。”
夏知遥看他一眼：“偏保守，但也算合理。”
她翻着图纸页脚，“all收租回本至少五年，主题区不融资根本起不来。”
“pe愿意投，前提是ip入股+上市通道。还有一支基金想控底层物业，走reits。”
“做双主体，商业用o模式，乐园单列项目公司。这样底层资产权责分清，方便后期分拆融资或引战。”
“投资窗口？”
“七年，盈亏平衡四年半。”
“住宅部分？”
“不能做。只批长租、公寓，不能卖。”
她安静听着，几秒后低声道：“你做了很多功课。”
他偏头望向她，眸光里藏着一点笑意：“怕你挑刺啊。”
她没接话，只望着风里卷起的图纸页角，语气淡得近乎平静：“这项目我得回去再跑一遍风控。”
“我知道。”他缓声说，眼神忽然柔了下来，“但我也知道，如果你点头，其他人就都会信。”这句，在行业里是一种隐秘的尊重，也是一种私人的托付。
夏知遥没有立刻回应，只低下眼，将资料夹合上。风从厂区的空隙间灌过来，吹起她鬓边的发丝，她抬手别到耳后，动作干净利落。
“好，”她开口，语气平稳，“我回去再复盘一下招商结构和现金流模型，做个风险评估报告。”
她转过身看周越一眼：“你们下一轮谈判什么时候？”
“暂定半个月以后。”周越顿了顿，像是权衡后才补上一句，“你在的话，会顺利很多。”
她既没点头，也没拒绝，只淡淡道：“把你后补的那些数据也一并发我。”
说完，她将目光收回，空气重新安静下来，只有远处传来的风声与铁皮轻微的颤动。
四个人匆匆吃了顿午饭，又沿着新修的主干道去看附近的基础设施。
地铁站外的围挡上贴着未来规划图，显示线路将在一年内贯通，旁边是正在搭建的公交枢纽。工地的钢架在风里微微晃动，伴着金属摩擦的声响。
夏知遥站在施工围栏边，手里拿着资料在做标记，周越则半倚在车门旁，看着她的侧影没说话。
接着是一处备用地块考察吗
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